Bức tranh thị trường bất động sản 2021 qua 5 nét vẽ

0
320

Cơn sốt đất đầu năm như vết dầu loang nhanh trên khắp cả nước.

Sau dịp Tết Nguyên đán năm ngoái, cơn sốt đất xuất hiện tại một số địa phương và nhanh chóng lan rộng khắp nơi.

Tại Hà Nội, một số khu vực đất đai người dân quản lý tại các vùng ven đô, quy hoạch nâng cấp lên quận đều bị đẩy lên tương đương 30 – 50 triệu/m2; bình quân các vùng Sơn Tây, Hòa Lạc, Thạch Thất, Hoài Đức, Đông Anh, Gia Lâm, Long Biên cũng tăng khoảng 20 – 30%.

Còn tại TP HCM, giá nhà đất ở khu vực Thủ Đức ghi nhận biến động trước thông tin lên thành phố. Đơn cử, giá đất tại tuyến đường Nguyễn Xiển, Nguyễn Phước Thiện, Hoàng Hữu Nam, Nguyễn Văn Tăng,… vị trí đất mặt đường đã lên tới hơn 100 triệu đồng/m2, thậm chí gần 200 triệu.

Giá đất tại phường Trường Thọ trước đây chỉ khoảng 40 – 50 triệu đồng/m2 thời điểm đầu năm đã tăng lên 70 – 90 triệu đồng/m2, thậm chí hơn 100 triệu đồng/m2.

Giá đất nền tại một số điểm cục bộ của một số địa phương cũng ghi nhận tăng cao như: Vùng ven Hà Nội như Quốc Oai (tăng 20%), Ba Vì (45%), một số điểm thuộc các tỉnh như Hòa Bình (46%), Bắc Ninh (20%), Hưng Yên (26%) và Thanh Hóa; tại TP Thủ Đức, huyện Cần Giờ của TP HCM; Biên Hòa, Nhơn Trạch và Long Thành của tỉnh Đồng Nai,…

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, trong giai đoạn tháng 3 và tháng 4, thị trường chứng kiến cơn sốt khắp nơi, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch ghi nhận cao kỷ lục.

Thống kê của Bộ Xây dựng cũng cho thấy, nhiều thông tin quy hoạch được đưa ra khiến giá giao dịch đất nền trong khu dân cư tại thời điểm nửa cuối quý I/2021, đặc biệt là sau dịp nghỉ Tết Nguyên đán đã xảy ra hiện tượng tăng nóng ở nhiều địa phương trên địa bàn cả nước.

Tuy nhiên, với việc vào cuộc của chính quyền địa phương, tình trạng tăng giá đất cục bộ đã cơ bản được kiểm soát trong quý II.

Thị trường đất nền ghi nhận sự trầm lắng trong quý III do dịch COVID-19 lần thứ 4 bùng phát mạnh, nhiều địa phương thực hiện giãn cách xã hội. Song, từ đầu tháng 10 đến nay, ngay khi việc đi lại được nới lỏng, một số địa phương đã chứng kiến số lượng lớn các nhà đầu tư đổ về khiến thị trường sôi động hơn.

Lượng quan tâm về thị trường đất nền vẫn rất tốt. Đặc biệt là cuối năm, lượng người tìm kiếm thông tin quy hoạch phục hồi gần bằng 80% giai đoạn đầu năm, theo Batdongsan.com.vn. Đáng chú ý, mặt bằng giá đất nền đang có xu hướng tạo ra một nền giá mới và có sự tăng trưởng so với năm 2020.

Làn sóng COVID-19 lần thứ 4 đã tác động nặng nề đến thị trường nhà đất trên cả nước.

Nguồn cung bất động sản suy giảm mạnh trong năm 2021. (Nguồn: Batdongsan.com.vn).

Các dự án phát triển phải ngừng hoạt động xây dựng và hoàn thiện thủ tục đầu tư. Cùng với đó là việc đứt gãy các chuỗi sản xuất cung cấp vật liệu, thiết bị cho các công trình đã làm ảnh hưởng đến nguồn cung trên thị trường bất động sản. Đồng thời, do lệnh giãn cách xã hội ở nhiều tỉnh, thành phố nên giao dịch ngưng trệ.

Theo dữ liệu của Batdongsan.com.vn, làn sóng COVID-19 lần thứ 4 đã tác động nặng nề đến thị trường nhà đất trên cả nước. Trong quý III vừa qua, tổng lượng tin đăng bán nhà đất và mức độ quan tâm trên cả nước giảm lần lượt 56% và 38% so với quý II.

Nguồn cung trên thị trường đã sụt giảm từ những năm trước lại tiếp tục bị sụt giảm bởi dịch bệnh và nhiều chính sách chưa được tháo gỡ triệt để.

Còn theo thống kê của Bộ Xây dựng, từ đầu năm đến nay, nguồn cung bất động sản mới trên cả nước chỉ bằng khoảng 50% so với cùng kỳ năm 2020. Lượng giao dịch bất động sản bằng khoảng 80% so với cùng kỳ năm 2020.

Tuy nhiên, đà giảm đã dừng kể từ giữa tháng 9 và có xu hướng tăng nhanh kể từ tuần cuối tháng 9 tới nay, đạt mức 67% so với đỉnh tháng 3. Tại hai thị trường chính là Hà Nội và TP HCM, với mức độ phục hồi lần lượt 100% và 90% so với tháng 5.

Riêng đối với phân khúc bất động sản nghỉ dưỡng, đây được xem là một trong những phân khúc chịu ảnh hưởng nặng nề nhất bởi dịch bệnh. Thanh khoản của thị trường từ Thừa Thiên Huế đến Phú Quốc đều ở mức thấp trong quý III.

Báo cáo mới đây của DKRA Vietnam cho biết, trong tháng 11, nguồn cung phân khúc biệt thự biển ghi nhận tăng nhẹ so với tháng trước. Trong khi sức cầu chưa có nhiều dấu hiệu tăng mạnh, các dự án mới mở bán đều có tình hình bán hàng tương đối chậm.

Phân khúc condotel tiếp tục rơi vào trạng thái trầm lắng, thị trường khan hiếm nguồn cung dự án mới.

Duy chỉ có phân khúc nhà phố (shophouse biển) có nguồn cung ghi nhận mức tăng mạnh so với tháng trước, tập trung chủ yếu tại Khánh Hòa chiếm 72% tổng nguồn cung trên toàn thị trường. Những khu vực khác như Quảng Nam, Bình Thuận và Phú Quốc ghi nhận nguồn cung hạn chế.

Thị trường mặt bằng cho thuê tại Hà Nội và TP HCM vẫn ảm đạm sau dịch.

Làn sóng dịch COVID-19 lần thứ 4 bùng phát đã giáng thêm một đòn mạnh vào thị trường mặt bằng bán lẻ. Các trung tâm bán lẻ tại Hà Nội và TP HCM hầu hết đều tạm ngừng hoạt động trong quý III vừa qua, ngoại trừ các cửa hàng kinh doanh các loại hàng hóa, dịch vụ thiết yếu được phép mở cửa.

Nhiều căn nhà phố mặt tiền tại các khu vực trung tâm Hà Nội và TP HCM cũng rơi vào tình trạng “cửa đóng then cài” dù trước đây bán buôn tấp nập.

Số liệu của Bộ Xây dựng cho biết, trong quý III, giá thuê mặt bằng tiếp tục được điều chỉnh giảm. Không chỉ đóng băng về nguồn cung, thị trường bất động sản bán lẻ ở những đô thị lớn còn chứng kiến đà giảm của giá thuê mặt bằng. Đối với các trung tâm thương mại, giá thuê hiện ghi nhận giảm nhiều nhất tại khu vực tầng một với giá dao động khoảng 5 – 10% so với trước dịch. Tính chung tất cả các tầng thuê thì giá thuê chỉ giảm nhẹ khoảng 2 – 3%.

Đến nay, dù đã chuyển sang trạng thái “bình thường mới”, nhiều hoạt động đã được khôi phục trở lại nhưng thị trường cho thuê mặt cho thuê vẫn trong tình trạng ảm đạm.

Bà Trần Phạm Phương Quyên, Quản lý Bộ phận Cho thuê mặt bằng bán lẻ Savills Việt Nam đánh giá, dự kiến sau thời gian giãn cách xã hội này, các nhà bán lẻ sẽ mất ít nhất ba tháng để các khu mua sắm dần phục hồi lượng giao thông mua sắm. Đồng thời sẽ mất ít nhất một năm để nhà bán lẻ và người tiêu dùng lấy lại niềm tin và cả thị trường hoạt động ổn định, phục hồi trạng thái, doanh thu như năm 2019.

Còn theo bà Hoàng Nguyệt Minh, Giám đốc Cho thuê Thương mại Savills Hà Nội, để có thể điều chỉnh lại phương án cho thuê thích nghi với nhu cầu của các nhãn hàng và tình hình dịch COVID-19 hiện nay, các chủ nhà/chủ đơn vị cho thuê mặt bằng bán lẻ cần điều chỉnh lại hương án giá thuê và thời hạn thanh toán tiền thuê.

Sau giai đoạn này, các mặt bằng tại khối đế bán lẻ khu chung cư và trung tâm thương mại sẽ được chuộng hơn so với nhà phố do tiện ích của tổng khu mang lại.

Bài toán kinh doanh sẽ nằm ở khả năng kiểm soát tình hình tài chính của doanh nghiệp và hỗ trợ tối ưu về tiền thuê của chủ nhà để khách thuê doanh nghiệp có thể vượt qua được giai đoạn khó khăn.

Giá nhà dự báo sẽ tiếp tục tăng trong năm 2022.

Diễn biến giá căn hộ tại Hà Nội và TP HCM (Nguồn: CBRE).

Dịch COVID-19 khiến nguồn cung căn hộ sụt giảm mạnh, ảnh hưởng đến lượng tiêu thụ nhưng giá bán căn hộ ở cả Hà Nội và TPHCM đều ghi nhận tăng.

Theo thống kê của CBRE, tất cả các phân khúc bất động sản đều ghi nhận giá bán đều tăng lên qua các quý, các năm.

Cụ thể, giá bán căn hộ trung bình ở TP HCM trong 9 tháng đầu năm khoảng 2.260 USD/m2, tăng khoảng 17% và ở Hà Nội khoảng 1.500 USD/m2, tăng khoảng 16 – 17% so với cùng kỳ năm ngoái.  Đối với phân khúc nhà ở gắn liền với đất, sản phẩm biệt thự cũng ghi nhận tăng giá ở mức 2 con số trong năm qua.

CBRE dự báo, xu hướng tăng giá sẽ tiếp tục diễn ra đối với thị trường căn hộ bán tại Hà Nội và TP HCM.

Dự báo trong năm 2022, giá căn hộ sẽ tăng khoảng 3 – 7% tùy từng phân khúc. Cụ thể, mức giá phân khúc cao cấp và hạng sang có thể tăng trưởng khoảng 5 – 7%. Còn phân khúc bình dân hay trung cấp thì mức giá có thể tăng khoảng 3 – 5%.

Dự báo của nhiều đơn vị nghiên cứu thị trường cũng cho rằng, năm 2022, thậm chí là trong những năm tới, giá nhà sẽ tiếp tục tăng do chi phí đất tăng, chi phí xây dựng leo thang,…

Ngoài ra, sự tăng giá còn được thúc đẩy bởi một số yếu tố như nguồn cung đang dần hồi phục nhờ nới lỏng pháp lý, trong khi nguồn cầu cũng được thúc đẩy mạnh mẽ bởi sự phục hồi trên diện rộng. Bên cạnh đó, lãi suất vay mua nhà thấp.

Cụ thể, các nhà phân tích VNDirect dự báo, giá căn hộ sơ cấp tại Hà Nội trong năm tới sẽ duy trì đà tăng trưởng ổn định khoảng 5 – 7%. Trong khi đó, phân khúc căn hộ hạng sang dự báo sẽ thiết lập mức giá mới với dự án Masterise ở Hàng Bài có giá bán dựa theo ước tính trên thị trường khoảng 8.000 – 10.000 USD/m2.

Tại TP HCM, giá nhà ở sơ cấp sẽ khó có thể giảm trong năm 2022, do chi phí phát triển dự án gồm tiền đền bù và chi phí tài chính tăng cao trong bối cảnh dự án kéo dài trong các năm qua và chi phí nguyên vật liệu xây dựng đang tăng mạnh. Các chủ đầu tư có thể sẽ tiếp tục đưa ra các chính sách bàn giao tốt hơn, hỗ trợ kéo dài tiến độ thanh toán để kích cầu thay vì giảm giá bán sơ cấp.

Theo đó, công ty chứng khoán này dự báo, giá bán căn hộ sơ cấp tại TP HCM sẽ tiếp tục xu hướng tăng 1 – 7% so với cùng kỳ ở tất cả phân khúc, trong đó phân khúc trung cấp sẽ tăng mạnh nhất 7% so với cùng kỳ do nhu cầu cao trong khi nguồn cung hạn chế.

Phân khúc hạng sang sẽ tiếp tục sôi động trong 2022 với sự ra mắt của các dự án tọa lạc tại vị trí “vàng” tại quận 1 và TP Thủ Đức, sau khi một dự án căn hộ thương hiệu đã thiết lập mức giá mới 16.500 – 18.000 USD/m2 trong năm nay.

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới.

Dịch COVID-19 bùng phát ở nhiều tỉnh, thành phố lớn thời gian vừa qua đã tác động đến xu hướng tìm nơi an cư của nhiều người. Kéo theo đó, nhu cầu tìm mua đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô gia tăng đột biến.

Dữ liệu của Batdongsan.com.vn cho biết, ngay từ quý II vừa qua, thị trường bất động sản ghi nhận điểm sáng đến từ phân khúc đất nhà vườn, trang trại, nghỉ dưỡng ven đô từ làn sóng “bỏ phố về quê”.

Làn sóng này phát triển suốt năm 2020, có phần chững lại vào thời điểm cuối năm 2020 và đầu năm 2021 khi đất nền sốt ở nhiều khu vực. Tuy nhiên, sang tháng 5, khi dịch bệnh tái bùng phát với mức độ nghiêm trọng hơn, xu hướng này đã nóng trở lại.

Các khu đất có lợi thế về cảnh quan, thiên nhiên khu vực ven Hà Nội như tại Ba Vì, Hòa Lạc, Sóc Sơn, Quốc Oai, Sơn Tây, Xuân Mai,… vẫn được nhiều người quan tâm tìm kiếm thông tin để mua, giá tiếp tục tăng nhẹ 2 – 7% so với 1 – 2 tháng trước.

Khảo sát trên các trang rao bán bất động sản, thông tin tìm mua, rao bán đất trang trại, đất vườn, đất đồi tại Hòa Bình, Lâm Đồng,… thời gian gần đây xuất hiện dày đặc. Lượng hàng được đưa ra thị trường khá lớn.

Trong khi đó, theo đánh giá của giới chuyên gia, bất động sản vùng ven thời gian gần đây đang phát triển là do “nước chảy về chỗ trũng”. Khi mặt bằng giá tại khu vực trung tâm quá cao, bắt buộc nhà đầu tư phải tìm kiếm cơ hội đầu tư mới.

Ngoài ra, nếu tạm gác câu chuyện dịch bệnh, lạm phát,… thì giá đất vùng ven vẫn đang rất hấp dẫn. Bên canh đó, hạ tầng giao thông kết nối các khu vực lân cận đang ngày càng hoàn thiện,…

Xu hướng dịch chuyển ra vùng ven được dự báo sẽ diễn ra mạnh mẽ trong thời gian tới. Tuy nhiên, bất động sản vùng ven cũng có những điểm yếu, trong đó tính thanh khoản so với khu vực trung tâm kém hơn. Do vậy, nhà đầu tư cần hoạch định kỹ lưỡng và nên có chiến lược đầu tư trung, dài hạn.